王平：感谢刘东卫先生的讲演，他在咱们国家住宅建设小户型这块非常有研究，所以在小户型设计比赛没有评出一等奖，都是二等奖，每一个小户型的评比都是由刘东卫博士所写的，他在日本生活过，住过别墅，他知道什么是别墅，他今天下了一个结论，不但要继承传统的文化，更重要的一定要人和人交往，我在中国台湾看到的别墅是16栋门对门开，每到周末还可以开一个聚会，一家拿来两到三个菜，大家共度一个周末，非常有意思，而我们现在还是在人和人独立的不能交往的时代，这个时代肯定不会超过20年，私密性的别墅一定不会长久，走向兴隆的别墅一定是最好的人与人交往，清明上河图就是说明了人和人的交往。
如果说别墅的发展趋势是一个宏观方向的掌控，那么对于别墅的建筑语言这个话题，大家感受会比较直接一些，从一开始的模仿、借鉴到现在的回归，中国别墅建筑风格在经历了这些发展之后，又如何把传统和现代、传承和创新精彩演绎？下面有请中国建筑设计研究院副总建筑师，建筑专业设计院总建筑师，首都规划建设委员会专家委员陈一峰先生做“别墅建筑语言的传承与创新”的主题讲演。
陈一峰：大家下午好，非常高兴来这里和大家一起交流，别墅的设计问题，别墅的传承与创新，说到建筑的传统与创新是一个特别巨大的话题，从改革开放到现在30年了也没有说清楚，因为我们在座的都是搞房产方面的，别墅是一个商品，我们把话题局限在商品范围内，在商言商说起这个话题就会轻松得多。我在80年代上学的时候，主流的建筑学的观点就是文脉，要找到中国的传统，但是随着房地产开发的风起云涌，文脉一派就被彻底的摧毁了，最后所有的城市就是变成了千篇一律，一模一样，毫无文化毫无传统可言。巧的是正在兴起一股中国风，这是否是某种趋势呢？
我们来看看这个风的来龙去脉，前几年我们流行原汁原味的欧美风格，越纯粹越好，以至于图纸都是从国外搬来的，的确产生了一批异国风情十足的产品，迎合小资情调的别墅，还有老板露富心态、北美风格的别墅，如果再加上开发商用心的品质的追求，一下子从以前不伦不类的产品中脱颖而出，受到市场的追捧是必然的，但是从长远来看，居住是和地域、气侯、风土人情、生活习惯关系太密切了。这种现象是中国目前独有的，我们在东南亚、在很多国家也是看不到这样的现象的，这是上个月我去突尼斯，看到不同的城镇的不同特点，（图）这是巴厘岛风格的别墅，都是以传统的文化为骄傲，所有的建筑都带有鲜明的特点。从文化角度来说，造成这种现象的是传统文化、手艺，以及传统的审美都泯灭了，而典雅耐看的外国的风格也是使得我们的追捧，而近年来我们的中式的东西也是在成为主流，开始表现为一种中国风的追求，为什么我们现在刮起的中国风，为什么没有刮起现代风呢？在美国99%的别墅风格都是传统的式样，作为人类最基本的需求，住宅就像服装一样，传统的正装就是经典的，作为一辈子的住宅，大多数人会选择传统式的，有家的感觉的，我们抛开建筑学的角度来说，将来的主流必然是有中国传统的特点的，是和现代相结合的，可惜的是我们现在从各个不同的城市的开发商都在做各种探索，都有中国特点的住宅，很用心，很优秀。（图）这是西班牙风格的老房子，这是新开发的西班牙风格的老别墅，就是说明从落后到现在非常现代化的状态，是经过几百年的演进，是不断的工业化品质不断提升达到的效果。我们对中国传统的风格也是要有很强的信心。那什么是中国住宅的优势和劣势？中国的别墅和外国的别墅不同是空间的不同，在一个宅基地上布置房子，这就是一个简单的欧式的别墅的方法，西式的是院包房，而中国的房子是房包院，在这种空间的私密性的高品质感是要比西式的互相的视线干扰，要高尚很多的一种居住形式。
（图）这是古城丽江的鸟瞰图，都是围合型的房子。中国的容积率比较高，在别墅和规划上，要注重私秘性，就会起到比较好的效果。这是上海浦江新城的L型的布置，这种住宅在世界各国很多的地方都会出现的，这是我们在北京做的一个项目，这样的项目有一个特点就是传统的Townhouse是2-3米的面宽，一家家就是有6米多宽的院子，户与户之间是互相干扰的。这是布局的一个分析，如果我们是16米或者是15米的院子，房子如果是225平米的地块，净面积可以是0.5-0.6的Townhouse社区，传统的Townhouse社区也是0.6的。这样每一家有独立的院子，不会受到干扰。
（图）这是北京的香江别墅，都做成了C型，我在前面围合成了私密性的庭院，但它的形式是做成了欧式的形式，空间是吸取了中国的传统的院落空间的形式。从别墅角度来讲，也是有自己独立的院子，不受独立干扰的空间。
刚才说的是从空间来讲，我们说东方的传统别墅的空间一个是私密性好，缺点是流线比较长，比较容易出现朝向不合理的房子，西方的缺点是私秘性比较差，左邻右舍可以看得非常清楚。当时也是作为中式别墅宣传的，实际上是典型的西式别墅，现在我们在中式别墅中也是鱼龙混杂，但是从此也可以看出，购房者、消费者、老百姓也好，中式的院子的情结还是很强的。
别墅的建筑形式，（图）这种是在美国只能代表百分之一的住宅模式，是通透的，如果是私家住，一定会带来很多节能的居住的问题，但是不代表普遍的地产的推广的意义。另一种极端就是北京的一种古典园林的二层中的不透风的窗子，狭窄的楼梯的联想，对中国人的购房者的心里影响太大了，这种形势很容易影响住着不舒服的联想，我们现在很多的探讨的方向就是将传统与现代相结合，我这个建筑要做得很时尚，完全符合现代人的特点。如果完全的传统的古建筑的做法，还会受到开间的制约，比较难设计出合理的流线和生活的起居的布局，朝向好的房子很少。
（图）这是我们在北京的一个探讨简约住宅的项目。一些色彩和材料是运用中国传统的色彩，但是造型语言、落地窗、挑台等是完全按照现代人的生活方式来布局，但是简约的方式比较要有高品质的做工和品质来配合，否则简约会变成简陋。
（图）这是在大理的一个项目，充分抓住了院落式的特点和形式，不论是单栋还是联排，都是充分发挥了院子的特点。
如何把中国的传统的形势和空间结合到房地产开发的建设当中，现在全国的很多建筑师都在做这方面的探索，现在也是初步的阶段，随着实践的延续，在市场上会出现很多很好的作品，我坚信这肯定是一个方向，在未来，我们的房子肯定是具有中国特点，有浓厚中国风格的房子，到时候我们很多人都是居住在很有品位，在内部环境在园林里办公，很有品位的一件事情，相反在下班的房子里办公就是很怪异的，这是若干年后整个的文化趋向，房地产开发的访问方向应该是共同方向，这也需要我们的共同的努力，谢谢大家。
王平：谢谢，刚刚提出民俗特色和中国混合建筑语言在中国的传承，国际化就是本地化，本地化也就是民族和本地的特征，一定非常的简单，全球经济带来的是什么？不是大同，一定是多样化，比如说我们地方语言一定要保留，地方的文字语言包括口音如果都没有了，如果我们去天津都不说天津话了，四川的味道都没有了，那就不是推广普通话了，是把国际化给糟蹋了，每个民族都保留自己的传统，从建筑语言上怎么保留自己的传统非常非常重要，我说考察的一个方面就是，今天你建的一个小区，放到国外谁都知道是中国的，如果是苏州的，谁都知道是苏州的，找到这种特点就是很好的。那么我们的年轻人几天就可以设计出来的方案到底有多少我们自己的文化呢？好，接下来请万通集团董事局主席冯仑先生谈谈观点，有请冯仑先生。

冯仑：大家好，目前在整个的宏观调控的房地产市场里面，我们发现了一个非常重要的现象，集中和转型，目前中国的房地产企业和行业，都出现了一个巨大的变化，一方面是集中，一方面是转型，所谓集中大概有三个方面非常明显，第一是规模上开始集中，少数企业的规模发展速度非常之快，三年之前，A股上市的房产公前十位，七、八十亿，而去年是两百亿，今年估计是430亿，少与50亿，进不了前十，从整个市值来看，A股最大的是100-150亿左右，最少的大概是20多亿、30亿，这是三年前。今年上半年，A股的市值超过2000亿，目前按照上半年的结果，我们现在万通是排在18位，市值接近150亿。这个变化非常大，另外从市场份额来看，单一企业的市场份额在三年以前不到1%，今年万科的份额可以接近2%，万科的目标是达到5%，从单一企业的规模来看，到去年全球最大地产公司和今年的相比，从单一的产量来看，中国的住宅已经接近最大的，万科接近3万套，美国的公司是5万套，还有将近两万套的差距。目前万科已经接近3万套，按照万科的计划很快会达到5万套，全球最大的住宅公司将会出现在中国。从亚洲来看，中国按市值、规模、利润，中国地产公司前三位的几乎也就是亚洲最大的地产公司。所以其中的趋势，我们从规模上来看前几年一家企业在融资资本市场不会超过20亿，而今年一家企业可以接近200亿，万科100亿，接着接近会批60亿的资金债，在资本市场上融资160亿，还不包括银行，所以目前的融资的规模都在不断的被打破，所以是非常快速的增长。三年的调控从企业上来说，规模越来越大，可以预见未来三年中国将会出现最大的住宅公司。所以不光是做鞋、做衣服、家电都是最大企业，现在可以告诉大家，在住宅领域，房地产业，将会出现最大的公司。
第二，中国的企业的性质方面在朝国有方面集中，这是令人没有想到的事情，自从前年，国资委宣布了主要的17家大型国企的主营业务进入房地产，之后到现在为止，我们整个企业当中在前十位中，国企越来越多，在三年以前，如果排到前十位的企业当中，有两家国企，其余都是民营经济。中国再往下发展，国有经济在国内比重是增长几个百分点，最近由于土地实行招标拍卖，最总是实行保障性住房政策，推动保障性住房，我们最近频繁的参加了招标，后来我们研究了一下规律，才发现，政府就没有想让这些企业中，因为北京的双现房，是商品房，可以卖，但是政府是在调节，需要的时候改成某种政策，不需要的时候就卖掉，后来给了谁了呢？给了北京当地的国企。市长打个招呼价格就定了，如果给了万科这样的民营企业，政府觉得不行了，价格要改，开会是没有人听的，所以导致了当地国企的力量在市场上有很大的回归。
所有的好房子的推动80%都是民营企业做的，国有企业做的保障房是没有问题的，但是做得最好的房子，从建筑上来看都是民营的企业做的，在一个高度竞争的市场上才会有更好的作品。迪拜就是在沙漠上创造出来的天堂。
我们国家目前这段特殊的三年来的政策，导致了国有经济大量的集中，这会对建筑的风格和市场以及房地产开发有很大的影响。
第三，是企业的数量的集中，我们仔细看看，北京在开奥运会，而全国的房地产市场是在开全运会，是有6万个人在参加，综合类的房地产有6万个，但是底下符合资格的，有200家，多说有300家，为什么呢？你要参加这个运动会，你不能是胡同里跑步，一定是公开的场所，客观的标准，一个同时间的竞技，比如刘翔跑得快，一定要到公开的场所的标准里跑，资本市场就是这样，上市公司就是能够像刘翔一样参加跑步的运动员，这样的人有多少呢？A股市场上目前有85家是健康的，有十几家ST的，加起来100家，不到10%，第二部分综合类的房地产公司，同时又房地产业务，主营是之一，华润和中粮这些公司加起来大概是150家，另外我们还有海外兵团，这是海外团中国做生意有30家。所以未来三年是不到300家，在全国6万家里面，能够把报表业绩公开的是300家，他们将是参加全运会比赛的。这些比下来会胜多少呢？整个目前全国是6万家公司，如果把还是好公司但是不参加体赛算上，大概有百分之一，600家，连续持续的经营，为什么说还有三年就差不多了呢？台湾到这样的经济水平，企业的数量是由8000家降到了不到100家，剩下七、八十家还在经营。剩下的企业300家怎么比赛呢，有三分之一，自己生病了，参加不了比赛了，在资本市场上生病是什么概念，就是违规一点就不能参加比赛了。一些得病的企业在资本市场上停下脚步，只能是不参加决赛了。另外的三分之一是跑错了方向的，也就是说经常会跑错地方。要么资源分散，要么资源和管理出现问题，所以到底买地按什么原则来买，建地就买吗？只有三分之一的人是自己没有得病，同时也不走错道，这样可能参加决赛，在中国这么大的市场里，在三五年内，成为一最好的地产公司，分布在全国30个省市，每一个省市有20家企业，将会占到50%的份额。地方上的企业包括目前进行资本市场的企业都非常的着急，我们的一些聚会就是在谈，想进入资本市场，压力很大，在讨论怎么样进入这个市场，怎么转型呢？从目前来看大公司有大公司的转型法，小公司有小公司的转型法，圈更多的地，转的速度跟不上政府政策的变化。企业跟政府政策的博弈的空间越来越小，时间越来越短，现在只能钻两个月的空子。能够迅速的上资本市场和不上资本市场差距非常大，因为资本市场有很高的议价，既包括治理结构的议价，也有整体宏观结构的估值。我在92年办万通的时候，华远成立，我们当时比华远大，后来他找了资金和上市，比我们多两倍，后来又卖的，现在股本是5亿，我们现在的股本是15亿，我们又安排重组、上市，完成了今年的再融资，将近20亿，明年上半年是50-80亿，任总现在又是在报批，我们是他们的一倍，我们两家办公都是邻居，我们比来比去，资本市场给你们带来的结构和架构非常不同，会让企业的规模有很大的变化。
万科也是这样，不断的再融资，扩大规模，创造利润，新的业绩来推动整体规模提升，这样今年万科的营业额会超过400亿，整体的人民币的升值和万科的扩大，在资本市场上的推动力是非常大的。
第三，大的地产公司的转型就是转行，开始挖金，找矿，颐养天年，把资本卖掉，所以大地产公司很困惑的是第三种转到别的地方的，小的公司来看，目前也是有两个转法，典型的精而专的公司，有两种公司，一种是大而乱的，他们是综合性的财团，死不了，第二种就是精而专的死不了，台中有一家做单身女性的房地产，照样卖。叫缝隙市场。这种精而专的公司是小公司非常好的选择。第二小公司的选择就是去做跟不动产经营和服务相关的市场，美国有30万家房地产公司，80%是做服务的，这部分企业是最大的，小公司的钱，足够收手去做服务。
所以总体来看，我们目前的三年调控以后房地产业发生了很多的问题，特别要关注集中和转型，今天我们讲的是别墅话题，但是房地产公司一定要想到集中和转型，以上是我的建议，希望大家有机会能继续讨论，谢谢大家！
王平:冯总和王石一起发起了中联盟，加入的中国房协，经过八年，严格说从发起的九年前是成都，八年前是万通的会议室，我也参加了，他们是好企业在一块聚会，互帮互助，使企业做得更好，不断共同救助，现在是搞了8个项目，集中了资金接近10亿，起到了非常好的效果，房地产企业怎么样能把共同的事情做好，所以刚刚冯总是谈到了他的想法非常好，谢谢。
黄蕾：再次感谢以上几位嘉宾的精彩讲演。接下来，我们进入互动对话环节，让我们和苏州知名开发商一起，探讨苏州别墅多元化发展之路。互动环节分为两组，现在我们首先请上第一组的对话嘉宾。有请：
苏州市新沧浪房地产开发有限公司董事长 史建华
苏州工业园区建屋发展集团有限公司执行副总裁 李宗阳
苏州太湖中腾房产副总经理 王娟
江苏吴中地产集团有限公司桃花源项目总经理 曾昌宇
王平：我想社会责任有几点，第一点是做好工作的每一个细节。第二做好本行业自己的产品。第三，支持行业建设。第四，关注社会。
我问四位嘉宾一个问题，我们站在行业的角度，我们行业应该关注什么，告诫给各位什么？
李宗阳：建屋的理念是引领城市生活，这就体现了我们的内涵，建屋在苏州是连续三年排在第一位，是本土开发企业，不管我们做的产品，企业文化、员工建设方方面面都体现了社会责任，最近在保温和节能方面做了一些探讨，接下来也会推出绿色建筑和科技住宅的产品。如果站在行业的角度上，智慧是无论做人还是做企业非常重要的方面。
史建华：由于房地产这个产品有社会的属性，因此我们每一个房地产企业把多少产品做好，就是承担社会的责任。在多元文化上我感觉到由于我们房地产的产品是社会属性的，应该是多元的，在这个问题上就是珍视土地，管好未来，我们作房地产企业来讲，把我们的产品和土地结合起来，什么样的土地做什么样的产品，因此我们会有高尔夫别墅、园林会所。
曾昌宇：我的想法就是城市和人居，我们发现有几个亮点是使这个城市得到了全国以及全球关注，包括我们今天的苏博馆，包括香格里拉，下个月的金鸡百花奖，一个是城市地标，一个是未来的发展，作为地产商我们要关注的一件事就是要做好城市的别墅、公寓、办公楼，苏州是2500年，工业苏州、科技苏州，反过来说，要做的是人居苏州，这是我们吴中地产本地的开发商，所要做的倡导的方向。
王娟：对于多元化的发展，首先是要胸怀要宽，但是要取其精华，弃其糟粕，地产是可持续的企业，所以要对得起大家。
王平：开发商是真正有思想的，有智慧的，是用思想来支配病人能够接受众人的考验的。在当今的情况下，如果您是行业的领导，如果您是能够代表百姓的，你希望在座的这几位专家研究什么方向？
王娟：今天两位是建筑学的，这是困扰我们这个项目的问题，我们开发的是高端的独立别墅物业，别墅和一般的住宅形式不同，刚刚有一位专家也提到了，诗意的栖居，同时能够使文化变现，这是我们很多的发展商关注的问题。
史建华：今天非常高兴，特别是几位专家领导讲的对于我们全国的别墅的情况的介绍，今天我们研究别墅是非常重要的，以前比较多的是研究住宅，实际上别墅是代表房地产企业发展的水准，别墅是高端的住宅，在这里别墅的运用和材料都是得到了很大的发挥。刚刚把别墅进行了分类，从企业来说，分类还是很好的，那么能不能寻找一种通过这些分类，给我们的别墅一种参考和提示，也就是说，别墅是当地文化的体现，什么地方用什么样的住宅，什么地方用什么样的形式，对我们当前来说还是比较茫然的，所以有一些开发商的设计照办照抄，如果有这样的研究将会很好。
黄蕾：接下来，我们有请参加对话第二组嘉宾：
和济置业有限公司总经理梁淢
苏州中信投资有限公司副总经理 马志军
苏州润禾房地产副总经理 李伟
苏州锦和置业有限公司总监 周国栋
苏州君地置业有限公司副总经理 朱丹丹
王平：请你们谈谈企业对社会的责任和多元化的传承。
梁淢：我们现在做的项目是东山会的别墅，在苏州是非常优美的地方，我们拿地就是感觉责任重大，地上有几十颗百年以上的银杏树，首先我们要对得起历史，对得起这块地，首先要从物质上我们必须要与时俱进的考虑一些这个时代的优秀的建筑，由于现在新的材料很多，比如说地缘系统，楼宇玻璃，我在05年去清华学参观的时候感觉到健康作为一个别墅非常核心的内容去做，所以我们这个房子，户户都是朝东南的，没有任何一个朝北的房间，我觉得健康是物质的核心。精神的核心就是愉悦和和谐，所以主要考虑的并不是要抄袭，并不赞成高强电网的设施，我们注重的和当地农民和谐共处的方式，使得大家在这里很高兴的生活，总之一个是物质上的健康，一个是精神上的和谐这才是核心。
马志军：中信是一个巨无霸的企业，刚刚冯总说的，中信是有这样的一个立足之地，和一般意义上的地产商有一定的区别，比如说我们中信深圳集团，在地产方面是区域开发的理念，是在成熟的城市里面，在不发达的区域里，进行成片的开发，在欠发达的地方，重新再造一个新城，这是中信作为一个国有的大型企业的责任，我们在苏州的楼盘，中信太湖城，是作为太湖文化论坛的坛址，是由我们国家的四位文史老专家一起讨论的，06年找到了中信，在今天的7月份，太湖文化论坛酒店已经结构封顶了，我们做的绝大部分是公益的，政府也给了我们两块住宅储备用地。从产品的配置角度来说，是成为苏州市的旅游集散中心，打造35万平方的酒店，成为未来的产业的转型的基地，在近两年都是净投入，等建好了，召开国家级的会议，同时苏州的旅游来增长产品方面的GDP，这是我们作为一个企业的社会责任，这在一个城市里面，既有大型的10万平方的购物中心，也有街区，这是我理解的社会责任。
王平：社会上最好的人才是乐知者。您是哪里人？爱上苏州了吗？
马志军：我是爱上苏州的人,才爱上的苏州。（笑）
周国栋：现代的民居既需要邻里也需要私秘，从邻里这个角度出发，一个中式的别墅，有邻里就有亲切感、安全感，在整个大的和谐社会的体制下，我们如何在社区中创造和谐的社区，使人与人之间沟通交流更加的顺畅，这是需要开发商思考的，私密性是每个开发商更需要注重的。很多的成功认识买的中式别墅后需要有私密居住和院落空间，锦和的水岸清华就是在这样的背景下，创造了这个项目，叫中国新街院别墅，在小区的道路两旁，户与户之间的门相互对望，一个劳累了一天的成功人士开车在道路上，看到温暖的大门和大门上挂着的红灯笼，会温暖每一个人的心。通过我们的地下室下沉式的中庭和私密性的后花园，整个空间私密有致，这是我们水岸清华既能解决城市化进程中间不能解决的老死不相往来的现象，又能解决好私密性的问题。
王平：假如当院士让您全国去出名，和踏踏实实做一个项目，您选择哪个？
周国栋：踏踏实实做一个项目。
朱丹丹：珍视土地，我们更拥有未来，每一个开发商对自己的土地的珍视程度都是一样的，在这里不作赘述。别墅作为住宅产品的最高端，不光是普通的居住功能，还有建筑的艺术性，还有人与自然、与环境的和谐，我们希望我们的产品也是能够传承百年的，多少年后看到多少住宅也是赏心悦目的，也是经典的，这也是我们的社会责任，是人和自己、环境的和谐统一，这样能打造我们的小区的和谐，也成就社会的和谐。
王平：最近的女企业家越来越多，苏州好象女企业家更多，有这些的现象。(笑)
李伟：我们开发的楼盘叫拙政东园。我们拙政东园从土地取回以后到现在谈一点体会，我们在思考和开发的几经反复考虑，因为我们在古城的核心地区，来开发什么样的房子，开发什么样的东西，因为我们这座城市给我们留下了太多的东西，怎么样的传承和创新，苏州叫深宅大院，是什么样的理念，怎么样把现代人的居住和互动的关系完美的结合起来，所以我们在规划设计上是以公共的庭院为主，错落有致的设计了30栋房子，在这里首先解决一个布局问题，在这个前提下，充分考虑把苏州园林建筑的设计融入到现代建筑当中，起到一个传承和创新的作用。
王平：协会未来的发展会越来越重要，接下来有请邱会长讲两句话。
邱元华：感谢主办单位把这么一个有特色有特点的会议放在苏州，这对苏州的房地产业和别墅建设都会有很大的推动，第二，别墅是一个敏感的话题，但是别墅的建设是不可或缺的，把我们房地产业的主题联动起来，运用很多的新材料新理念，不仅是在别墅当中来发扬，会推动我们的公寓房的建设，别墅运用成功之后，可以带动我们的其他住宅得到成功，希望大家能以此为转机，对苏州整个住宅小区的建设，和整个房地产开发的建设推动更多，谢谢各位！
王平：感谢邱会长，国家是明令禁止再建别墅了，为什么要在这个时候再开这样的一个会呢，就是我们剩下的别墅已经不多了，我们的古城要保护，都要研究，中国别墅是文化特点，这个研究希望在四个方面，第一，是文化传承的示范，第二，节能减排的示范，第三，要有环境友好的示范，第四，人文和谐的示范，我希望在这个示范里我们在苏州乃至全国的企业起到示范作用，再带到普通的住宅里面。谢谢大家！