黄祖斌

近两年，关于中国是否存在房产泡沫的争论此起彼伏，莫衷一是，而房地产价格却持续上涨。

关注房价很久了，自然看到很多种说法。遗憾的是，不管是什么学者、教授、经济学家，或是些高级房产商，还有不少业内人士，写的东西看起来惨不忍睹，一大半的人，其实就是竹苞。（这是《诗经》中的一个词。据说和绅曾向纪晓岚要字，纪就写了这两个字给和，和很高兴，因为纪一向看不起他，这又是诗经中的词。和就拿来在刘镛面前炫耀，刘看了露出奇怪的笑容。刘说“竹苞”拆开，就是“个个草包”四个字，是在讽刺和绅。和大怒，为后来纪发配新疆埋下伏笔）。特别是一些所谓的经济学家，差不多就是用笔杆子杀人。详细论述，可参考本人博客中的《经济学家与房价谎言》。

***说：凡是敌人赞成的，我们就要反对。所以开发商的言论，不听也罢。（王石除外，任志强有些话很难听，不过最好能避免情绪化，认真分析，有些其实是有道理的）。真的要是如他们说的要大涨，何必要卖房子呢？拿在手里卖更高的价不好吗？

尤其人们都有个误区，看一种说法，首先看其是不是个有头有脸的人，而不是首先看有没有依据和道理。本人默默无闻，也不代表谁的利益，写了近20万字关于房价的文章，也没有什么直接的好处，只不过因为还有社会责任感罢了。

开发商如误入白虎节堂，看到这个文章，就此打住吧，不要往下看了。炒房人也是如此，你们不承担房价下跌的社会亏损，谁来承担？本文是给年收入５万以下，总资产２０万以下的人看的。

　　以下是本人总结出的促使房价下跌的４０个因素。要注意的是，在相同的需求下，供给增加；或在相同供给下，需求减少，都是促使价格下跌的充分条件。

１、价格由价值决定，同时受供求关系影响。上海房子的价值到底是多少不好判断，但是看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家土地价值及在纽约证券交易所上市的所有公司的净资产值，日本天皇的皇宫地价超过加利福尼亚。在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达10000元/平方米以上，因为土地的价格并不代表价值。曾经的君子兰热中，一盆花卖到十几万元。目前中国有些兰花，卖到上千万元。凡高的一幅某医生的肖像画，在艺术品泡沫最盛的时候，被一个日本人化好象是９０００多万美元买下，接下来该日本人为还债要卖画时，别人只出８００万美元。荷兰曾经的郁金香泡沫时，有个外地来的水手，把一个船长花数千金币买的一个郁金香球茎当菜吃了，因为对泡沫的局外人来说，这东西是不值钱的。

２、低价买公房好景不在。前几年，因为住房分配货币化，原先不少人从单位以很低的价格买入产权房，再高价卖出，产生一个财富效应。如知道有一套上海的房子，当年化２万元买下，现在的市场价是７０万元。凭空多了６８万元的家庭财富。这样购买能力增加，又有改善住房条件的需求，而这部分购买力最近几年正在集中释放之中，但这种低价买入公房，高价卖出的好事已经一去不复返了，所以这部分购买力一旦释放完毕，对房地产市场的推动力就会突然消失，高高在上的房价就会失重。

３、利率的提高。那个中国老太太辛苦了一辈子，终于积累了足够的钱买了一套房子，却没来得及享受就去世，而美国老太太早早住进好房子，在去世前还清所有贷款的故事广为流传，现在贷款买房是比较普遍的现象，房贷成为银行的优质资产。可是最近几年中国银行房贷总额大幅上涨的几年，正是中国连续降息，还贷压力不断下降的几年。现在的利率是改革开放以来最低的，一年期存款利率只有2.52%，而贷款利率不过６多一点，但是20多年来中中国平均一年期存款利率是6.6%左右，按现在的利差来算，平均贷款利率为９%左右，而美国几十年来平均的住房贷款利率为8-9%，如果贷款利率上涨到7%，还会有那么多人热衷于贷款买房吗？恐怕以前大量贷款买房的人倒是因为还贷压力太大而陷入财务泥潭。而且在世界各国，不同时期，总会是银行存款利率高于通货膨胀率，而现在的中国却相反，不光时有ＣＰＩ高于利率，而且中国的消费物价指数是不包括房价的涨幅的，算上房价涨幅，ＣＰＩ更高。这本来就是反常的，利率迟早涨到物价涨幅之上。中国自２００４年１０月开始已经两次加息，进入加息周期。不光如此，购买非普遍住房的贷款利率不再实行优惠利率。房贷人的还贷压力不断加大。这样，未来几年不大可能再有持续的新的借助银行贷款的金融杠杆的住房购买力。1998-2002年个人住房贷款年均增长率达112.8%，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元急速放大至2003年的21327亿元。这种增长肯定是不能持续的。按这种增长速度，恐怕很快可以买下整个地球了。

李嘉诚说：房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。建议大家以后在大城市走路不要在高楼下面走。

４、银行房贷违约率的上升。据上海《东方早报》２００６年１１月１５日报道，上海当年９月末，中资银行个人房贷不良率为０.８６％，而２００４年只有0.1％左右。两年时间房贷不良率上升了７倍多。不知全国的情形如何，应当差不多的，数据上升幅度略有不同罢了。主要原因是一些年青人，虽然可能出生于市场经济时代，思想观念还停留在农业社会，不顾自身条件，盲目买房，每月还贷收入超过５０％，成为房奴。可是中国的收入并不是很稳定，收入捉襟见肘时，自然还不起贷款。另有些盲目的炒房人，暴利的预期落空，同样无力还款。而银行处理这些不良贷款，要化大量的人力（律师费只能自己承担）、时间成本（一审简易程序是３个月，执行时还要评估和拍卖）。这必将促使银行放贷时谨慎再谨慎，甚至信贷员放贷时手都会发拌。而没有银行贷款的支持，有效购买力必然大幅下降。高房价怎么能维持呢？同时，当法院拍卖房贷违约人的房产时，必然比市场价便宜，又有谁会化高价去买市场上的房子呢？