2007年10月份北京二手房市场分析报告
2007-11-28 18:47:36 | 发布人：常淑娟 | 点击：289 | 第1页/共1页 << 上一页|下一页 >>
今年十月是房地产行业的变革月，房贷新政的出台、物权法的实施、经济适用房管理办法的铿锵落地，让北京的楼市出现了前所未有的凝重气氛。在十月初二手房市场经历了微笑的跌幅之后，终于在中旬重新回暖，成交量有所回升。据千万家数据资料库资料显示，今年10月，二手房的买卖成交略为平淡，在中央大力调控的大环境下，部分原本持有购房热情的二手房买家在瑟瑟秋风中选择了观望态度。千万家市场研究中心认为，北京的二手房市场在经历了这个缓冲月后，已出现良好反弹迹象，有望在接下来的时间里重新赢回市场。
千万家市场研究中心对2007年10月北京二手房市场作了详细的分析：
一、二手房成交情况分析
据千万家数据资料库资料显示，今年10月份，北京市二手房成交 2663套，交易总面积近32万平米，比9月份的成交量相比略有下降。从每周情况看，北京的二手房成交量呈每周上升之势，由于房贷新政的影响，黄金周成交量只有570套，第二周、第三周相比之下略有涨幅，分别为659套和694套，第四周开始呈明显上涨，比上一周增加了56套。
10月下半月成交量出现明显的上升趋势，占总月总成交量的54%，中下旬二手房成交量的上升，说明购房者已经基本渡过政策消化期，走过观望季节，二手房交易将出现转机。据千万家统计资料分析：京城十月份二手房市场成交属性的各自占比分别为：再上市公房成交量占总成交量的45%，二手商品房成交量占总成交量的39%，再上市经济适用房占总成交量的10%。其他类型的二手房成交量占总成交量的6%。
二、二手房成交区域分析
根据北京房地产中介协会发布的网签数据显示，朝阳区、海淀区依然是10月二手房的主要成交区域，分别占总成交量的15.32%和22%，而随着南城的焕然一新，地铁五号线的开通让南城的二手房市场也日益升温，成为二手房成交量上升较快的区域。其余各区县所占比例为崇文2.36%,宣武5.6%,东城 3.57%，西城2.8%，丰台13.36%,通州7.7%, 石景山5.1%。
地铁沿线、奥运场馆区域二手房别有洞天
由于黄金周前房贷政策出台，二手经济适用房、老龄房、商住两用房等在今年黄金周成交量均不是很理想，部分中高档房出现了年内的首次退房潮。然而地铁五号线沿线位置、奥运场馆周边的二手房交易却在十月呈现出另外一番景象。
五号线的运营带动了周边二手房市场的迅速崛起，以南城为例：自2003年五号线开工以来，宋家庄二手房成交价出现了明显的上涨趋势，2004年至2006 年每年都以20%至30%的速度递增，而上一季度，该地区二手房价上涨幅度达到40%，成为最受瞩目的区域之一，目前该地区二手房价格为每平米9500 元。
奥运场馆及周边配套设计都已基本完善，二手房交易呈良好的上涨势头，其中奥林匹克公园、五棵松、首体、工体这四个重点区域的二手房价格二手房成交价一路走高。据千万家统计数据显示，十月份奥林匹克公园周边二手房均价已达到13000元/平方米，价格涨幅达5.6%。亚运村周边二手房均价为13250元/平方米，与去年同期相比，该地区今年十月二手房均价上涨了32%。
三、二手房成交价格分析
近一段时间以来，政府对于房地产市场的调控立竿见影，政府力求通过这一系列行为抑制住投资投机需求、控制房价的快速上涨，但是就短期来看，房价依然没有能够得到有效的控制，反而在市场成交量方面呈现疲软的同时，房价却再次创下年内新高。千万家市场研究中心数据显示，十月份公司成交的近百套二手房的平均价格与9月份相比，出现了3.4%的小幅上扬。
据千万家数据资料显示：2007年10月，全市二手房交易市场平均价格为9500元，较9月份有明显的上涨趋势。城区二手房典型区域价格主要分布在12000元—16000元之间，郊区县二手商品住房典型区域价格主要分布在7000元—10000元之间。
四、成交面积分析
据“千万家”统计资料分析：其中60平米以内的二手房成为成交的热点，占二手房总成交量的29%；千万家市场人士认为：这主要是由于购买二手房的还是以满足居住为主，而中小户型既能够解决自住，还能够用于以后的投资，所以中小户型的二手房比较抢手。与此同时，而100平米以上的房屋成交量开始下滑，由9月份的30%下降为10月份的26%，千万家市场人士认为：大面积二手房下滑主要受到新政的影响，因为第二套房首付的提高、界定标准的认定，很多有购房意向的人都选择了观望。
五、二手房交易量降价涨 受新政影响成交量平缓
十月份二手房市场走势平淡的关键因素在于第二套房贷款首付新政策的出台与第五次加息的影响糅合产生的连带效应，但由于目前各行已积极出台了关于第二套房的界定标准，使得购房者可以根据自身的经济情况和家庭所有房屋情况做出适合自己的对策。但由于北京的二手房市场投资投机比例较小，就决定了二手房受宏观调控影响相对较小。然而，正是政策的连续出台导致购房者持币观望，从而直接使成交量下降；而开发量及速度放缓，新房市场供应有限，部分购房需求转移到二手房市场，导致二手房价格出现上扬。
11月二手房市场预测
在经历了新政压力下的“煎熬十月”之后，二手房市场将逐渐走出低迷状态。从目前看，二手房市场受第二套房贷新政影响较小，加息带来的不小影响也随着时间的推移被更多的购房者所接受。十一月北京二手房市场有望走出缓冲期，在成交量方面有所回升。由于市场需求的缺口仍然较大，二手房价格在一段时间也将平稳上涨。购房者也将更加趋于理性，走出盲目观望的氛围，逐步形成成熟的心理和理性置业的观念。
